Mezőgazdasági termelés

A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról szóló egyezség érvényességéhez az új szabályozás alapján a tulajdonosok egyszerű többségi döntése szükséges. A szabályozás azonban a közös tulajdonban álló ingatlanok sorsának átfogó rendezése érdekében a folyamat, illetve az egyezség részeként több olyan jogügyletet előír, illetve lehetővé tesz, amelyek alkalmazása esetén az egyezségben foglalt rendelkezést csupán az egyszerű többségi akarat nem teszi érvényessé. Annak érdekében, hogy lehetőleg már az első körben jogszerű egyezségek születhessenek, jó tisztában lenni az összetett tulajdonosi döntés folyamatával.

 A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. LXXI. törvény (a továbbiakban: Foktftv.) 6. §-a általános szabályozásként a tulajdonosi egyezségi folyamat eljárásrendjét nem, csupán annak keretszabályait, többek között az egyezségnek a tartalmi elemeit és az elfogadásának a rendjét szabályozza. Az utóbbi kapcsán a Foktftv. arról rendelkezik, hogy az egyezség érvényességéhez a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerint számított egyszerű többségének a hozzájárulása szükséges azzal, hogy a törvényben meghatározott egyes, az egyezségben részt nem vett tulajdonostársak egyetértését megadottnak kell tekinteni.

Ha csak ezt a rendelkezést vesszük figyelembe, akkor arra a következtetésre juthatunk, hogy a rendelkezés szerinti többséggel bíró tulajdonostársak az egyezség minden elemét tekintve döntési helyzetben vannak. Ez azonban nincs így. Az új szabályozás ugyanis a közös tulajdonban álló ingatlanok sorsának átfogó rendezése érdekében a folyamat, illetve az egyezség részeként több olyan jogügyletet előír, illetve lehetővé tesz, amelyek a törvény külön szabályozása alá is esnek, így azokat az egyszerű többségi akarat önmagában nem teszi érvényessé.

Ilyen döntési elemek például az egyezségben:

• az önálló ingatlan kialakítására nem alkalmas tulajdoni hányadok bekebelezése,
• a tulajdonostársak közötti tulajdonátruházás vagy földcsere,
• a tulajdonostársak osztatlan közös tulajdonába kerülő ingatlanrész kialakítása,
• az ingatlan tulajdoni lapjára feljegyzett jogok és tények átjegyzése a kialakítandó ingatlanokra,
• a megosztandó földrészleten lévő felépítmények, illetve földtől elválaszthatatlan vagyontárgyak tulajdonjogi sorsáról való rendelkezés.

Ezek esetében az egyezség semmis a vonatkozó szabályozás betartása, illetve az érintett tulajdonostársak és egyéb jogosultak kifejezett hozzájárulása nélkül. Hiába van tehát meg a többségi döntés az egyezségről, és annak részeként például

• a bekebelezésről, ha a vonatkozó szabályozás alapján
  • a bekebelezésre másik tulajdonostárs lett volna jogosult,
  • a bekebelezett ingatlanrész ellenértéke nem jogszerűen került meghatározásra,
  • a bekebelező nem jogosult a bekebelezésre, vagy
  • a bekebelezett ingatlanrész tulajdonosa tulajdonszerzés vagy osztatlan közös tulajdon fenntartásával el tudta volna kerülni a bekebelezést,
• a tulajdonátruházásról, ha a vonatkozó szabályozás alapján
  • ahhoz nem járult hozzá az érintett tulajdonostársak mindegyike, vagy
  • a tulajdonszerző nem jogosult a tulajdonszerzésre,
• az ingatlan egy részén az osztatlan közös tulajdon fenntartásáról, ha ahhoz nem járult hozzá az érintett tulajdonostársak mindegyike, vagy
• a felsorolt egyéb kérdésekben, ha azokra nem a vonatkozó szabályozás alapján került sor.

Mire is vonatkozik akkor tulajdonképpen az egyezséget érvényessé tevő egyszerű többségi döntés? Általános megközelítésben az egyezség tartalmának átfogó tulajdonosi nyugtázását jelenti, ami szükséges az egyezségben foglalt változások érvényesítéséhez. Egyebekben ugyanakkor az egyszerű többségi döntés konkrétan csak az egyezség eredményeképpen kialakítandó új ingatlanok helyének és tulajdonosainak a meghatározására (kiosztás), illetve azok megközelítési lehetőségének biztosítására (utak kialakítása, szolgalmi jogok alapítása) vonatkozhat. Ezekre is csak azzal a kitétellel, hogy a vonatkozó szabályozást (pl. a kiosztás értékarányosságának a biztosítása a jogalap nélküli gazdagodás elkerülése érdekében) ezek során is be kell tartani.

Összefoglalva a fentieket megállapítható, hogy az egyezségben foglalt egyes rendelkezésekhez minden érintett tulajdonostárs kifejezett hozzájárulása szükséges, azt az egyszerű többségi döntés nem pótolhatja. Másrészt viszont egy ilyen rendelkezéshez hiába van meg az érintett tulajdonostársak hozzájárulása, ha az azt tartalmazó egyezség egészéhez hiányzik az egyszerű többségi támogatás, vagy az egyezség bármely része jogszerűtlenül került összeállításra. Ezen esetekben az egyezség egésze érvénytelen, így annak az említett, jogszerű rendelkezései sem érvényesíthetőek.

Végezetül az egyezséghez kapcsolódó tulajdonosi döntésekhez kapcsolódóan érdemes még kiemelni az alábbi fennálló, illetve kizárt lehetőségeket:

• a kezdeményező tulajdonostárs dönthet úgy, hogy a jogszerű, érvényes és időben elkészült egyezséget, valamint a hozzá kapcsolódó megosztási dokumentációt az osztatlan közös tulajdon felszámolásának kezdeményezéséről szóló tényfeljegyzést követő 90 napos határidő lejártáig nem nyújtja be a földhivatalhoz, megakadályozva így az egyezségben foglalt változások átvezetését (a változásátvezetési kérelem benyújtására ugyanis csak neki van lehetősége, és ez jelenleg nem kötelezettség);
• hasonló döntést az a tulajdonostárs is hozhat, aki az ingatlan egészének a bekebelezésére válik jogosulttá;
• a kezdeményező tulajdonostárs, vagy a többségi tulajdonosi kör azt ugyanakkor nem teheti meg, hogy az egyezségi folyamat során felmerülő és részükre igazoltan megküldött, jogszerű tulajdonosi kezdeményezéseket ne vegye (vegyék) figyelembe, illetve jogszerű rendelkezéseket ne foglalja (foglalják) bele az egyezségbe, mert ezt a hatályos szabályozás közvetlenül vagy közvetve semmisségi esetként határozza meg.